Der Kondominiumsverwalter ist laut Rechtsprechung der bevollmächtigte
Beauftragte der Miteigentümer des Kondominiums, wobei die Beauftragung
aufgrund des Eigentumsrechtes an die einzelnen Einheiten und den quotenmäßigen
Anteil an die Gemeinschaftsteile entsteht.
Die Eigenschaft als bevollmächtigter Beauftragter schließt die Möglichkeit aus, dass
gegenüber dem Kondominium zivil- und strafrechtliche Verantwortungen entstehen
können, die auf die Tätigkeit des Verwalters zurückzuführen sind. Das heißt, dass die
Verantwortung bei den einzelnen Miteigentümern und nicht beim Verwalter, der ein
Beauftragter ist, liegt.
Jüngste Urteile haben aber eine strafrechtliche Verantwortung des Verwalters
festgelegt, wenn dieser nicht seinen Pflichten nachkommt.
Somit wurde der Verwalter zu einer eigenständigen juridischen Person erklärt, die
sich vom Beauftragten (der, wie bereits erwähnt, im Auftrag anderer handelt)
unterscheidet.
In beiden Annahmen, juridische Eigenständigkeit oder einfache Beauftragung,
können die strafrechtlichen Verantwortungen des Verwalters und der
Miteigentümer nur dann ausgeschlossen werden, wenn die Erfüllung der
Verpflichtungen, aus denen die Verantwortung entsteht, einem anderen
Rechtsträger übertragen wird.
Im angenommenen Fall, dass Sanierungsmaßnahmen am Bauwerk an ein
auftragnehmendes Unternehmen übergeben werden, schränkt dieser Auftrag die
strafrechtliche Verantwortung der beteiligten Parteien ein. Die strafrechtliche
Verantwortung wird z.B. beim Bauleiter und/oder beim Arbeitgeber liegen. Diese
Rechtssubjekte unterliegen den Bestimmungen des Einheitstextes des Bauwesens.
Sollten die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen an einem einzelnen
Rechtsträger (z.B. Handwerker oder Instandhaltungsperson, usw.) übergeben
werden, liegt, bei einem eventuellen Schadensfall, die strafrechtliche
Verantwortung gemeinschaftlich beim Verwalter und bei den einzelnen
Miteigentümern (in diesem Falle entsteht die Verantwortung wegen fahrlässiger
Überwachung).
Für die Durchführung von Arbeiten auf Dächern sind besondere
Schutzvorrichtungen (z.B. Sicherheitsseil, Sicherheitsgurt, Auffangnetz, usw.) für die
Personen nötig, die auf Grund des Artikels 80 und darauf folgende des genannten
Einheitstextes über die Sicherheit verwendet werden müssen. Die unterlassene
Einhaltung dieser Pflichten ergibt folgende strafrechtliche Verantwortungen:
1) des auftragnehmenden Unternehmen, bei denen die Arbeiter angestellt sind;
2) des Verwalters und der Miteigentümer, wenn die Maßnahmen von einzelnen
Personen im Auftrag des Verwalters durchgeführt werden.