La costante giurisprudenza di legittimità individua l’amministratore di condominio quale soggetto mandatario dei condomini, in testa ai quali deve considerarsi il diritto di proprietà delle singole unità immobiliari e, pro quota delle zone comuni.
La qualificazione di mandatario esclude che in capo al condomino possano profilarsi responsabilità civili e/o penali riferibili all’operare dell’amministratore di condominio. In altri termini, la responsabilità rimane dei singoli condomini e non
dell’amministratore considerato quale semplice mandatario dei primi.
Recentissimi pronunciati giurisprudenziali hanno, tuttavia, configurato un'autonoma responsabilità penale dell’amministratore quando costui abbia omesso di ottemperare ai propri doveri di amministrazione.
Si è così passati a configurare in capo all’amministratore una figura di autonomia giuridica differente da quella di mandatario (il quale,lo si ripete, esegue ordini altrui).
In entrambe le prospettate ipotesi di autonomia giuridica o di semplice mandato, dovrà escludersi la responsabilità penale rispettivamente dell’amministratore e dei condomini quando l’adempimento da cui detta responsabilità deriva è deferito ad altri soggetti legittimati.
Nel caso di specie l’opera di ristrutturazione dell’immobile deve conferirsi obbligatoriamente ad un impresa appaltatrice, il conferimento di detto incarico ad essa limita la responsabilità penale in capo ai soggetti aventi parte del suo organogramma. La responsabilità penale dovrà riferirsi, ad esempio, al direttore dei lavori e/o congiuntamente al datore di lavoro; a detti soggetti dovrà, altresì, applicarsi la normativa del T.U. sull’edilizia.
Qualora le opere di manutenzione e/o ristrutturazione siano affidate ad un soggetto singolo (esempio operaio, manutentore, ecc..) la responsabilità penale dell’eventuale sinistro dovrà ritenersi congiuntamente quella dell’Amministratore e di ogni singolo condomino (in quest’ultimo caso quale responsabilità per culpa in
vigilando).
L’esecuzione di lavori sul tetto necessità di apposite misure a tutela del lavoratore (ad esempio: cima di sicurezza, imbragaggio, reti di protezione, ecc..) tra loro alternative a norma degli articoli 80 e seguenti del citato T.U. sulla sicurezza.
L’inosservanza di tali obblighi determinerà la responsabilità penale:
1) Dell’impresa appaltatrice, ove i lavori siano ad essa affidati;
2) Dell’amministratore e dei singoli condomini, qualora l’opera sia eseguita da singoli lavoratori chiamati direttamente dall’Amministratore.
Fonte: www.iureconsult.com